ついにスルガ銀行に鉄槌下る!! 「サブリース」で騙す不動産投資の落とし穴

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「サラリーマン大家たち」が騙された「サブリース」不動産投資の深い落とし穴

[ 2018年10月 追補版 ] 記事タイトル変更

ついにスルガ銀行に鉄槌下る!! 「サブリース」で騙す不動産投資の落とし穴

はじめに 今日のテーマは「不動産投資の落とし穴」です。

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」騒動を契機に、サラリーマン大家の方々に「サブリース」という形態の不動産投資への不安が広がっています。

サブリースというのは、不動産管理会社などのサブリース会社が賃貸用不動産物件をオーナーから一括で借り上げて、入居者に転貸するという不動産投資の契約形態です。

一般的に、契約時において、たとえ空き室が出ても全室分の賃料をオーナーに支払うことを約束されているケースが多いのが、サブリース契約の特徴です。

そのため、今回の「かぼちゃの馬車」騒動も、多くのサラリーマン大家などが安定収入を期待して、スルガ銀行などから融資を受けてこのシェアハウスを購入するというケースが相次いでいました。

ところが、このシェアハウスを販売・運営していたサブリース会社のスマートデイズという会社から オーナーへの賃料の支払いが滞るようになり、さらに同社が経営破綻してしまったのです。

さらにその後、資金融資をしたスルガ銀行が、オーナーの預金通帳などが改ざんされていることを知りながら不適切な融資をしていたという大問題が発覚し、世の中を騒然とさせているのです。

※追補版 最新情報 追記

金融庁は2018年10月5日、スルガ銀行に対し投資用不動産向けの新規融資を対象に6ヶ月間の業務停止命令を出しました。

シェアハウスを含む投資用不動産で、改ざんされた審査書類などに基づく不適切な融資が横行し、これに対し経営陣も見過ごすなど企業統治に重大な不備があると判断されたためです。

これからは顧客保護や法令遵守 (コンプライアンス) の体制づくりが求められることになりました。

スルガ銀行は2018年、問題となった女性用専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐる投資トラブルを受け、投資用不動産向けの融資を今春以降は事実上止めていました。 ただ不適切な融資は組織的に蔓延しており、チェック機能を果たすべき審査や監査部門のほか取締役会も機能不全に陥っていました。 

スルガ銀行をめぐっては、「かぼちゃの馬車」で事前に約束した家賃収入が得られないといったトラブルが今年に入ってから表面化していました。

金融庁は4月から建設資金の大半を融資していたスルガ銀行への立入検査を進めてきました。
その結果、行員が審査書類に改ざんがあることや偽の契約書であることを知りながら融資を実行していたことが判明しており、金融庁は苛酷なノルマで行員に対する圧力が強まり、法令遵守を軽んじた不正行為が蔓延する企業文化が作られていたと認めていました。

このような経緯があり、ついにスルガ銀行に対し鉄槌が下され、業務停止命令に至ったわけです。

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サブリース シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件 の真相とは?

2018年、最近問題となっている女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズ という会社が経営破綻し、 この会社と不動産投資としてサブリース契約していた多くのオーナー達が 破産の危機に陥っているというトラブルが起きました。

定額保証だったはずの家賃収入が突然途絶えた!! 

事件のあらましはこうです。 

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズという不動産会社は “高い家賃を30年間保証する” などと説明し、オーナーを勧誘していました。

ところが入居率の低迷によりサブリースによる家賃の支払いができなくなり2017年10月に突然家賃を減額し2018年の1月からは全てのオーナーに家賃が1円も支払われない状態に陥っていました。 

そのために700人以上とも言われる働き盛りのサラリーマンオーナー達破産の危機に追い込まれているのです。

「かぼちゃの馬車」ではサラリーマンオーナーが販売会社から土地を購入し、建築会社と請負契約を結んでシェアハウスを建築し、それをスマートデイズ一括借り上げ (サブリース) してオーナーに約束した賃料を定額で支払うという仕組みでした。 大半のオーナーへの融資はスルガ銀行が行いました。 

1棟当たり1億円を超える高額投資にもかかわらず多額のローンを組んで複数の棟を購入したオーナーも数多くおりました。サブリース会社から入る賃料の総額が金融機関に支払うべき返済額を下回ってしまい、オーナー所有者は銀行からの融資を返済できなくなる状態に陥っています。 

また今回の問題をややこしくしているのが、融資を行ったスルガ銀行による改ざんされた融資必要書類の見逃しなど、審査手続きのずさんな実態が明るみに出たことです。

巧妙なセールストークと聞こえの良い家賃外収入 の誘惑

かぼちゃの馬車では “シェアハウスだから賃貸のアパートやマンションよりも高い賃料収入収益が得られ、サブリースによる賃料保証だから安心” といった点がセールスポイントとなったようで1億円を超える高額物件が何棟も売れていたようです。 

それはスマートデイズが宣伝する「空室ありでも儲かります。必ず賃料保証するサブリース契約です」というビジネスモデルが魅力的に映ったからでしょう。 

またスマートデイズは賃料に加えて地方から上京した女性に仕事を紹介することにより人材斡旋料も入ると説明していました。 こういった家賃外収入で投資家に高利回りを還元できるといううたい文句でした。 

でもそんな説明とは裏腹にシェアハウスの入居率は低迷したままで、このビジネスモデルが成り立たなくなったというのが実態のようです。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約とはオーナーから不動産会社などがサブリース物件として建物の部屋の全部を借り上げて賃料を保証する仕組みのことです。 

不動産会社は借り上げた建物を入居者つまりエンドユーザーに又貸し (転貸する ことによって利益を上げる仕組みです。 

不動産のサブリース (転貸) をめぐるトラブルにはくれぐれも注意して下さい。 

サブリースの落とし穴 空室が出たら家賃が減額される恐怖

サブリース契約ではだいたい賃料保証は最初の10年間だけでそれ以降は2年ないし5年ごとに賃料の見直しをするという条項が盛り込まれています。 

新築アパートも10年も経過すれば近隣に同じような新築物件が林立し、 入居者は新しい物件の方へ集まってしまい、オーナーのアパートには空室が出てくるかもしれません。   

その場合業者側は必ず空室分を前提にした賃料の減額請求を提案してきます。

減額されたらローンの返済ができないとオーナー側が言ったとしても契約条項では減額することを想定しているのです。 しかもその減額する権利法律で強く守られているのです。(法律借地借家法 後述)

高い賃料単価に隠されたからくりとは

一般的にシェアハウスは賃貸のアパートやマンションよりも高い収益性があると言われていますが、それは果たして本当なのでしょうか? 

実際に都内にあるシェアハウスと賃貸ワンルームマンションの賃料を比較してみますと確かにシェアハウスの賃料単価は賃貸ワンルームマンションの1.5倍から2倍程度あることがわかりました。   

でもシェアハウスの賃料単価が高いのには実はからくりがあるんです。     一般的にシェアハウスの賃料単価は個室部分のみの面積で計算されており、バスやトイレ、キッチンなどの共用部分を対象に入れていないのです。        つまり契約対象となる面積が小さくなる分賃料単価は高くなる傾向があるのです。

実際かぼちゃの馬車でも共用部分が極めて狭く、代わりに賃料収入が得られる個室部分 を少しでも多くすることで収益性を高めようとしていた模様です。

しかし今のご時世に若い女性たちがこんなタイプのシェアハウスに好き好んで入居するわけもなく、女性専用シェアハウスというビジネスモデルは成るべくして破綻してしまったのでした。

サブリース会社による家賃保証という甘い言葉に惑わされるな

今回のような不動産投資のトラブル、つまり賃料収入におけるリスクを回避するために一番大事なことは賃料の市場価格の把握サブリースによる保証家賃市場価格に見合ったものかどうかを判断できる眼力を持つことです。         特にサラリーマン大家の方は要注意です。

借地借家法はサブリース業者だけを保護するもの

残念なことに現在不動産サブリースを直接規制する法律は存在していません。 

サブリース契約ではオーナーが貸主サブリース会社が借主となりますので、サブリース会社は借主の保護を目的とした借地借家法という法律で賃料の減額請求が認められています。 この法律によって入居者が集まらないという理由で契約途中であっても賃料の見直しを自由に行うことができるのです。

さらにサブリース契約を解除する権利はサブリース会社側にしかなく、 オーナー側からの解約には非常な困難を伴うのが実情なのです。 オーナー側のほうは借地借家法によっては守られておりませんので要注意です。

サブリースを検討する前に よく考えてみてください

もしこのブログを読んでくださっているあなたが、親から相続した更地の土地を所有しているような場合に、もしもアパート建築業者から相続対策としてこの土地に賃貸アパートを建てないかと勧められていたとしたら、リスクが大きすぎるサブリース契約は絶対にやらないほうが良いでしょう。

 

いくら建築資金を融資してくれる銀行を紹介されたとしても断った方が賢明です。 なるほど確かにアパート建築を絡めたサブリース契約は更地を所有してる人には相続対策上一定の節税効果があるのは事実です。 特に都心部などでは土地の上に何も建っていないと更地の評価額は高額になってしまうからです。

もしあなたに当分相続の発生が見込まれないのであれば、仮にサブリース契約をしてしまうとその間に賃料保証期間が経過し建物が劣化して補修費がかさみます。 

一方で入居率が下がり賃料が減額される可能性が高いので、これが相続税対策としてどれだけ効果があるか極めて疑問です。

勧められてもやらない方が無難でしょう。

ローンが支払えず返済を滞納すればあなたの大事な建物を手放さざるを得ないという状況に陥ってしまいます。どうか気をつけて下さい。

まとめ   サラリーマン大家が騙された、おいしいサブリース投資の落とし穴 

不動産のサブリース (転貸) をめぐるトラブルにはくれぐれも注意して下さい。

スマートデイズ事件 (「かぼちゃの馬車」事件) は氷山の一角です。
これから同様のトラブルが次々と表面化してくると思われます。

サブリースの一般的な構図はこのようになります。

まず、自社で物件を持たないサブリース業者がオーナーを勧誘し、オーナーは銀行で住宅ローンを組んで融資を受け、サブリース業者に紹介された建設会社や不動産会社が賃貸物件を建設し、オーナーはこれを購入します。

その後オーナーとサブリース契約を結んだ業者は、賃貸物件への入居者を募集して物件を転貸します。 この場合、サブリース業者は実際の家賃の8割前後をオーナーに支払う契約内容が多いようです。

しかもオーナーに対しては長期家賃保証などのおいしい謳い文句を使って 信じさせることが常態化しているようです。

しかしここに落とし穴があるのです。 長期家賃保証という謳い文句であっても、実際には数年単位で契約更新や賃料見直しを行うケースが大半で、当初に契約した賃料が永久に保証されているわけではないのです。

このことは契約書をよく読まないと分からないようになっているので、注意する
必要があります。

サブリース物件は、入居者がそれほど見込めないような、ちょっと交通の便の悪い辺鄙な場所に建てられているケースが珍しくなく、しかも周辺に同じような物件が多く建てられているため既に飽和状態になっており、余計に入居者が集まらないという悪循環に陥る場合が多いようです。

その結果、当初のサブリース契約の事業計画が破綻し、保証されていたはずの家賃が入らないということになるのですが、それでもオーナーには銀行からの融資を受けていますから、ただローンの支払いだけが残るというリスクを負うことになるのです。

しかも悪質なことに、多くのサブリース業者と建設・不動産業者は事実上一体であるという実態が明らかになっており、オーナーに建物を建てさせることができた時点ですでに目的は半分達しており、サブリース事業を適当に行っているという不届き千万な業者がいることは間違いないようです。

今回はこのシェアハウス建設の資金の融資をめぐって、不動産会社が融資を受けやすいようにオーナーの通帳の預金残高を水増しするなどして改ざんし、またスルガ銀行の方もこの事実を把握しながら不正に関与し、融資実績を得たいがために、無理な融資を重ねていたと思われます。

これまで述べてきたように、自分の土地に賃貸アパートを建てる場合は、これらのリスクを十分勘案した上で家族にもよく相談し本当に必要かどうか熟考した上で判断したほうがよろしいかと思います。 

どうかサブリース契約にだけは十分に気をつけてください。

不動産投資の深い落とし穴にだけは陥らないようにしましょう。

ついにスルガ銀行に鉄槌下る!! 「サブリース」不動産投資の落とし穴

(旧タイトル:「サラリーマン大家」が騙された「サブリース」不動産投資の深い落とし穴)

終わり

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